Il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un prestito garantito da ipoteca su un immobile. L'ipoteca attribuisce al creditore (la Banca), il diritto di espropriare l'immobile, qualora il debitore non riesca a restituire il prestito. Fermo restando che le Banche concedono il mutuo solo a chi ha le caratteristiche soggettive (ad esempio l'assenza di protesti) ed oggettive (un reddito adeguato), l'ipoteca è richiesta a titolo di ulteriore garanzia sul prestito.

Il mutuo ipotecario è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un Notaio. Il Notaio redigerà il contratto, a registrarlo nei pubblici registri, ad iscrivere l'ipoteca e a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente. Un'altra caratteristica peculiare del mutuo ipotecario è che solo questo tipo di mutuo beneficia delle detrazioni fiscali.


L'Ipoteca

Per erogare un mutuo la Banca richiede, a garanzia del prestito, di iscrivere ipoteca su un immobile. Spesso, salvo casi particolarissimi, la Banca pretende che l’iscrizione ipotecaria sia di primo grado, ovvero che sul bene non gravino altre ipoteche preesistenti.

Nel malaugurato caso in cui il mutuatario non paghi le rate del mutuo, l'ipoteca dà il diritto alla Banca di porre in vendita il bene e, con il ricavato, soddisfare il proprio credito residuo. L’ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non sia rinnovata, infatti, può essere rinnovata solo nel caso in cui alla scadenza dei 20 anni il debito non sia ancora estinto. L'ipoteca si estingue automaticamente, dopo 30 giorni dal pagamento dell’ultima rata. Può anche essere cancellata prima del termine di scadenza (20 anni), è necessario ovviamente che il debito sia estinto. Per poter cancellare l'ipoteca, prima dell’entrata in vigore del decreto-legge n. 223 del 4 luglio 2006 (c.d. Bersani) e definitivamente convertito in Legge n. 248 del 4 agosto 2006, era necessario che il mutuatario chiedesse alla Banca il "consenso alla cancellazione d'ipoteca" e con questo documento si rivolgesse ad un Notaio per la cancellazione. Ora è possibile eseguirla con una comunicazione in conservatoria e non è necessaria l’autentica da parte di un notaio, consentendo così di risparmiare i costi notarili.

Per i mutui estinti dopo il 2 giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all’Agenzia del Territorio, che procederà alla cancellazione dell’ipoteca senza oneri per il debitore.

Nel caso di mutui estinti prima del 2 giugno, il termine di 30 giorni decorre dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.